Tendances des prix et perspectives des principaux marchés canadiens du logement (2023)

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par Alexei Siatchinov, Annie De Champlain et Rohit Verma

Date de diffusion: le 21 juillet 2020 Date de correction : le 22 juillet 2020

La COVID-19 : sous l'angle des données Infographie Renseignements supplémentaires Version PDF

Avis de correction

Dans le graphique 2, la variation en pourcentage d'une année à l'autre de Calgary a été corrigé afin de remplacer le 2,0 % par -2,0 %.

Avant la COVID-19: demande plus importante pour les tours d’habitations par rapport aux immeubles à hauteur restreinte

Avant la pandémie, le marché du logement, dans la plupart des principaux marchés canadiens, fonctionnait avec un nombre de maisons en inventaire en baisse, suite à une augmentation de la demande dépassant celle de l’offre et soutenue par la croissance économique, un faible taux de chômage et une croissance démographique (principalement en raison de l’immigration)Note .

(Video) Marché immobilier québécois | Le calme avant la tempête?

Le11mars, l’état de pandémie de la COVID-19 a été déclaré et des mesures de distanciation physique furent mises en place le16mars. Les données du premier trimestre concernant les maisons et les appartements en copropriété neufs ont été saisies au plus tard le14mars. Étant donné que les données sur la revente sont basées sur les dates de clôture des transactions de vente d’une propriété, celles qui concernent le premier trimestre2020 portent sur des transactions antérieures à la COVID-19.

Les prix des propriétés résidentielles à Montréal, Ottawa, Toronto, Calgary, Vancouver et Victoria ont augmenté de4,4% d’une année à l’autre au premier trimestre de2020. L’augmentation des prix a été la plus forte pour les appartements en copropriété neufs (+9,2%) et en revente (+5,5%). Les prix des maisons en revente ont affiché une hausse moins importante (+4,6%), tandis que ceux des maisons neuves ont reculé (-0,2%).

Tendances des prix et perspectives des principaux marchés canadiens du logement (2)

Tableau de données pour le graphique 1 
Tableau de données du graphique 1
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 1 Appartement en copropriété - nouvelle construction, Maison - nouvelle construction, Appartement en copropriéte - revente et Maison - revente, calculées selon Indice, 2017=100 unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).
Appartement en copropriété - nouvelle construction Maison - nouvelle construction Appartement en copropriéte - revente Maison - revente
Indice, 2017=100
2017
T1 95,7 97,3 92,6 95,5
T2 98,1 99,7 100,5 101,7
T3 101,8 101,3 102,7 102,3
T4 104,4 101,7 104,4 100,6
2018
T1 103,8 101,5 107,0 101,3
T2 103,4 101,2 110,7 102,7
T3 104,9 101,4 111,8 102,4
T4 107,3 101,4 111,5 101,4
2019
T1 108,2 101,2 112,0 100,2
T2 108,2 100,8 113,7 101,4
T3 107,1 100,5 114,1 102,1
T4 111,7 100,6 115,7 102,8
2020
T1 118,2 101,0 118,1 104,7
Source : Statistique Canada.Tableau 18-10-0169-01. Indice des prix des propriétés résidentielles, trimestriel.

La croissance des prix à Ottawa est plus marquée que celle d’autres principaux marchés canadiens du logement

Comparativement à la même période l’année dernière, c’est à Ottawa que les prix des propriétés résidentielles ont le plus augmenté (+13,2%). Bien que les prix des maisons et ceux des appartements en copropriété aient augmenté au cours de cette période, ce sont les prix des appartements neufs en copropriété qui ont affiché la plus forte croissance (+22,6%), suivis de ceux des appartements en copropriété en revente (+15,0%). Ce phénomène est venu accroître la tendance à la hausse de la croissance des prix sur un marché déjà extrêmement actif, qui a pris son envol après l’introduction, en avril2017, de la taxe imposée aux acheteurs étrangers, dans la grande région du Golden Horseshoe (GRGH)Note .

Au cours de la dernière année, Ottawa a connu une croissance démographique similaire à celle constatée à l’échelle du Canada. Cette croissance est principalement attribuable à la migration internationale, puisque que3,1% des nouveaux immigrants ont choisi de s’établir dans la région métropolitaine de recensement d’Ottawa-Gatineau entre 2011 et 2016Note .

Outre ce phénomène, la croissance de l’emploi dans les secteurs de l’information et de la technologie, ainsi que du gouvernement a été à l’origine d’une demande supplémentaire de logements dans cette ville en croissance rapide, ce qui a exercé une pression encore plus importante sur les prix des logements, puisque le nombre de maisons disponibles en inventaire n’est pas en mesure de soutenir la demandeNote .

Tendances des prix et perspectives des principaux marchés canadiens du logement (3)

Tableau de données pour le graphique 2 
Tableau de données du graphique 2
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 2 variation en pourcentage d'une année à l'autre(figurant comme en-tête de colonne).
variation en pourcentage d'une année à l'autre
Calgary -2,0
Canada 4,4
Montréal 8,0
Ottawa 13,2
Toronto 6,5
Vancouver 0,3
Victoria 4,3
Source : Statistique Canada.Tableau 18-10-0169-02. Indice des prix des propriétés résidentielles, variation en pourcentage, trimestriel.

La croissance des prix est la plus forte pour les appartements en copropriété, neufs et en revente, à Montréal, Toronto et Victoria

Entre le premier trimestre2019 et le premier trimestre2020, les prix des propriétés résidentielles ont augmenté à Montréal, Toronto et Victoria, principalement sous l’effet de l’augmentation des prix des appartements en copropriété, neufs et en revente. Les trois régions métropolitaines de recensement présentaient de faibles taux d’inoccupation, ainsi qu’une demande croissante pour les appartements en copropriété, aussi bien de la part des acheteurs de logements que de celle des investisseurs à la recherche de propriétés locatives.

Tendances des prix et perspectives des principaux marchés canadiens du logement (4)

Tableau de données pour le graphique 3 
Tableau de données du graphique 3
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 3 Montréal, Toronto et Victoria, calculées selon variation en pourcentage d'une année à l'autre unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).
Montréal Toronto Victoria
variation en pourcentage d'une année à l'autre
Maison - nouvelle construction 7,5 -0,5 -0,2
Maison - revente 6,8 5,9 3,5
Appartement en copropriété - nouvelle construction 8,2 14,6 13,8
Appartement en copropriété - revente 9,8 8,5 5,7
Source : Statistique Canada.Tableau 18-10-0169-02. Indice des prix des propriétés résidentielles, variation en pourcentage, trimestriel.

L’augmentation du nombre d’acheteurs potentiels cherchant à investir en dehors de la GRGH, en plus des perspectives d’emploi favorables (en particulier dans le cadre de la croissance récente du secteur montréalais de l’information et des technologies), ont permis à la métropole québécoise d’attirer plus d’acheteurs potentiels sur son marché du logement.

D’une année à l’autre, le marché montréalais a crû au premier trimestre de2020 (+8,0%), tous les secteurs du logement affichant une évolution positive. C’est le marché des appartements en copropriété en revente (+9,8%) qui a connu la plus forte croissance, suivi du marché des appartements neufs en copropriété (+8,2%). Les prix des maisons neuves (+7,5%) et des maisons en revente (+6,8%) ont également augmenté.

(Video) Le BULLE immobilière canadienne sur le point d'éclater? | Opportunité d’achat à l’horizon?

Toronto, l’une des villes d’Amérique du Nord connaissant la croissance la plus rapide, selon les estimations de la population de2019, a connu, ces dernières années, une demande croissante sur le marché de l’immobilierNote . Au premier trimestre de2020, Toronto a continué de connaître une pénurie de logements locatifs, qui a été partiellement comblée par des offres sur le marché de la location secondaire d’appartements en copropriété. Le manque de logements abordables à l’achat a amené de nombreuses personnes, appartenant à plusieurs segments de la population, à adopter un statut de locataires permanents, alimentant ainsi, encore plus, la demande de logements locatifs. Ce phénomène a créé une augmentation des loyers, rendant l’achat d’appartements en copropriété, neufs ou en revente, très intéressant pour les investisseurs potentiels.

Toronto a vu, au premier trimestre de2020, les prix sur le marché résidentiel croître de 6,5% d’une année à l’autre. Les appartements neufs en copropriété ont connu la plus forte augmentation (+14,6%), suivis des appartements en copropriétés en revente (+8,5%) et des maisons en revente (+5,9%). En revanche, les prix des maisons neuves ont baissé (-0,5%).

Au premier trimestre de2020, les prix des propriétés résidentielles de Victoria ont augmenté (+4,3%) d’une année à l’autre, et les prix des appartements neufs en copropriété ont connu la plus forte augmentation (+13,8%), suivis de ceux des appartements en copropriété en revente (+5,7%). La proportion de logements vacants était, à Victoria, semblable à celle d’autres régions connaissant une forte demande, comme Toronto et Montréal. Le faible taux d’inoccupation a débouché sur une augmentation des loyers. Cette situation, combinée à des prix des maisons relativement élevés, s’est traduite, au cours des derniers trimestres, par une augmentation de la demande pour les appartements en copropriétéNote .

L’effet des mesures politiques sur les prix des propriétés à Vancouver se poursuit

Vancouver a connu peu de mouvement sur le prix des propriétés (+0,3%) au premier trimestre de2020 d’une année à l’autre, avec une augmentation des prix des maisons en revente (+2,3%) et une baisse des prix des maisons neuves (-1,8%), des appartements en copropriété en revente (-1,4%) ainsi que des appartements neufs en copropriété (-0,7%).

La mise en œuvre des nouvelles règles de prêt hypothécaire en2018, couplée à des hausses des taux d’intérêt, a eu pour effet de faire baisser les prix des logements dans cette ville qui occupait la deuxième place du classement des villes les moins abordables au mondeNote .

Tendances des prix et perspectives des principaux marchés canadiens du logement (5)

Tableau de données pour le graphique 4 
Tableau de données du graphique 4
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 4 T1 2019, T2 2019, T3 2019, T4 2019 et T1 2020, calculées selon variation en pourcentage d'une année à l'autre unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).
T1 2019 T2 2019 T3 2019 T4 2019 T1 2020
variation en pourcentage d'une année à l'autre
Maison - nouvelle construction -0,5 -1,0 -1,6 -2,5 -1,8
Maison - revente -6,0 -6,4 -7,5 -4,4 2,3
Appartement en copropriété - nouvelle construction 5,0 5,4 0,4 -1,6 -0,7
Appartement en copropriété - revente 0,4 -4,3 -5,9 -2,2 -1,4
Source : Statistique Canada.Tableau 18-10-0169-02. Indice des prix des propriétés résidentielles, variation en pourcentage, trimestriel.

Comparativement à l’année précédente, les prix des propriétés ont diminué de2,0% à Calgary au premier trimestre de2020, et les prix des appartements neufs en copropriété ont connu la plus forte baisse (-7,5%), suivis de ceux des maisons neuves (-2,0%), des appartements en copropriété en revente (-1,9%) et des maisons en revente (-1,5%). Cette évolution s’inscrit dans la tendance amorcée dans la foulée de l’effondrement des prix du pétrole en2014, et reflète l’incertitude persistante en ayant résulté dans le secteur de l’énergie.

Tendances des prix et perspectives des principaux marchés canadiens du logement (6)

Tableau de données pour le graphique 5 
Tableau de données du graphique 5
Sommaire du tableau
Le tableau montre les résultats de Tableau de données du graphique 5 T1 2019, T2 2019, T3 2019, T4 2019 et T1 2020, calculées selon variation en pourcentage d'une année à l'autre unités de mesure (figurant comme en-tête de colonne).
T1 2019 T2 2019 T3 2019 T4 2019 T1 2020
variation en pourcentage d'une année à l'autre
Maison - nouvelle construction -0,8 -1,5 -2,3 -2,1 -2,0
Maison - revente -3,6 -3,4 -2,8 -0,9 -1,5
Appartement en copropriété - nouvelle construction -10,7 -8,6 -10,3 -10,3 -7,5
Appartement en copropriété - revente -4,1 -7,0 -3,9 -1,9 -1,9
Source : Statistique Canada.Tableau 18-10-0169-02. Indice des prix des propriétés résidentielles, variation en pourcentage, trimestriel.

Répercussions de la COVID-19 sur le marché du logement, suite au premier trimestre de2020

En réponse à la pandémie, toutes les provinces ont mis en œuvre, au cours de la deuxième moitié du mois de mars, des mesures de distanciation physique qui ont entraîné une forte diminution de la plupart des activités économiques. Cette baisse s’est poursuivie en avril, mais le mois de mai a laissé entrevoir une reprise potentielle, quoique lente, dans un contexte où les provinces ont commencé à rouvrir leur économie.

De fin mars à avril, les activités de vente ont baissé de70% en moyenne, d’une année à l’autre, sur tous les principaux marchés immobiliers, alors que le secteur s’ajustait à ces nouvelles conditions de fonctionnementNote . L’un des changements radicaux mis en œuvre par le secteur a été l’abandon des visites libres et leur remplacement par des visites individuelles ou en ligne. De même, les promoteurs immobiliers ont offert aux acheteurs potentiels la possibilité de visiter, sur Internet, les propriétés qui pourraient les intéresser. En outre, les pressions sur les chaînes d’approvisionnement ont retardé les projets de construction en cours. La plupart des provinces ont, en outre, suspendu un certain nombre de nouveaux projets de construction, et n’ont permis qu’aux projets existants de se poursuivre.

La demande a également été touchée, quoique, dans une moindre mesure. En effet, selon l’Enquête sur la population active, la majorité des pertes d’emplois dues à la COVID-19 touchait soit des emplois à temps partiel, soit les cohortes les plus jeunes, deux segments de la population active qui sont moins susceptibles d’acheter des biens immobiliersNote .

Les mesures physiques de distanciation et les restrictions en matière de voyage ont également entraîné des effets négatifs supplémentaires. Avant la pandémie, il y a eu une augmentation des locations à court terme, dans le cadre de l’afflux d’investisseurs achetant des biens immobiliers pour les louer sur des plates‑formes de location à court termeNote . Cependant, avec les restrictions en matière de voyage en place, de nombreux propriétaires offrant des locations à court terme ont maintenant de la difficulté à trouver des locataires. On dispose déjà de données témoignant de ce phénomène à Toronto, où les loyers moyens ont déjà commencé à baisser, dans un contexte où les nouveaux propriétaires tentent d’attirer des clients à partir d’un bassin plus limité de locataires potentiels. Ce phénomène pourrait également entraîner une baisse des prix des appartements en copropriété dans les villes canadiennes les plus importantes comme Toronto, Vancouver et Montréal.

(Video) Actions canadiennes

Une autre conséquence de la COVID-19 est que les trajets domicile-travail auront moins de poids sur la décision du lieu de résidence lors de l'achat d'une propriété résidentielle car le travail à domicile sera dorénavant plus répandu dans de nombreux secteurs. Cela pourrait amener les acheteurs potentiels à étendre leur recherche plus loin de villes plus chères, comme Toronto et Vancouver, pour pouvoir s'offrir de plus grandes maisons en banlieue. L'espace supplémentaire pour un bureau à domicile pourrait également devenir une caractéristique importante des futures maisons, ce qui ferait des maisons plus grandes un produit plus recherché.

Perspectives pour les six principaux marchés canadiens du logement

La ville de Montréal étant une plaque tournante majeure de l’immigration, on estime que les mouvements positifs sur les prix y seront soutenus dans un avenir prévisible, par une demande suffisante. S’il est vrai que le secteur touristique de la ville mettra un certain temps à se remettre de la pandémie, l’économie diversifiée de Montréal contribuera à atténuer cet effet négatifNote . En outre, le gouvernement du Québec a décrété la fermeture complète de tous les chantiers de construction en avril, ce qui a réduit encore plus le nombre de logements disponibles dans la métropole québécoise. Nous nous attendons à ce que, dans le court terme, le marché des maisons individuelles s’en sorte probablement beaucoup mieux sur le plan de l’évolution des prix. Certains facteurs auront certainement des répercussions plus fortes sur le marché des appartements en copropriété, puisque certains investisseurs décideront peut-être de vendre leurs appartements en copropriété qu’ils louaient précédemment à court terme, poussant ainsi les prix à la baisse pour ce type de logement.

Alors que l’activité économique était en baisse dans la majeure partie du pays, Ottawa n’a subi que des répercussions limitées liées à la COVID-19 sur son niveau d’emploi, la majorité de la main‑d’œuvre y étant constituée de fonctionnaires, de professionnels de la santé et de l’éducation, ainsi que d’employés du secteur de l’information et des technologies. Cette situation se reflète bien dans le mouvement des prix des logements neufs, Ottawa ayant connu des augmentations d’un mois à l’autre, en mai et en avril. Le niveau d’emploi à Ottawa a diminué de6 points de pourcentage en mai, par rapport à février de cette année, tandis que le reste du Canada connaissait une baisse moyenne de7,3points de pourcentage au cours de la même périodeNote .

Étant donné la stabilité économique d’Ottawa et le fait qu’elle a l’un des taux de croissance démographique les plus élevés du pays, les prix des maisons continueront probablement d’augmenter dans un avenir prévisible. Bien qu’il soit possible de constater un mouvement d’éloignement du centre‑ville vers les banlieues, dans un contexte où le travail à domicile devient la nouvelle norme, une offre restreinte tendra à maintenir la hausse des prix dans toute la région.

À Toronto, l’indice des prix des logements neufs est demeuré inchangé en avril et en mai. Compte tenu du ralentissement économique, il est probable que l’on assiste à une stagnation, voire à une baisse, du marché torontois pour les propriétés les plus coûteuses.

À l’instar de Montréal, il pourrait y avoir une augmentation de l’offre d’appartements en copropriété sur le marché, dans un contexte où la location à court terme a perdu ses principales sources de revenus lorsque des restrictions en matière de voyage ont été mises en place. Les promoteurs commencent également à s’intéresser aux immeubles locatifs, ce qui créera certainement une concurrence supplémentaire pour les particuliers propriétaires dans la villeNote .

Avant la pandémie, Toronto connaissait un exode des familles de la classe moyenne vers les villes environnantes. Cet exode de population était auparavant éclipsé par l'immigration, qui a maintenant diminué en raison des effets de la pandémieNote . Cette situation entraînera probablement une baisse supplémentaire du prix des appartements en copropriété, entre le moyen terme et le long terme.

Les prix des logements à Calgary ont poursuivi leur trajectoire à la baisse en mai, la province ayant été victime de la combinaison d’une baisse des prix du pétrole et de mesures de distanciation physique. Le nombre de maisons unifamiliales et d’appartements en copropriété en inventaires a continué à augmenter, tandis que les ventes chutaient plus vite que les nouvelles inscriptions. Les prix des maisons neuves étaient légèrement plus bas en mai par rapport à mars.

Le marché immobilier de Calgary continuera de se détériorer, dans un contexte où le nombre de logements en inventaire continue d’être supérieur à la demande, en partie à cause d’un trop grand nombre de constructions pendant la période de l’essor pétrolier. En mai2020, le niveau d’emploi à Calgary a diminué de7,5points de pourcentageNote par rapport à février2020. La majorité des pertes d’emplois se sont produites dans le secteur des ressources naturelles, ainsi que dans les secteurs de la fabrication et des services publics. Bien que cette baisse soit inférieure à celle qu’a connue Toronto (-8,7points de pourcentage), Calgary ne dispose pas de la diversification économique de Toronto ou de Montréal et continuera, dans un avenir prévisible, de souffrir de sombres perspectives économiques. Cela contribuera certainement à une pression négative sur les prix des propriétés résidentielles.

En tant que plaque tournante commerciale où sont situées de nombreuses entreprises régionales, Vancouver est exposée aux effets du ralentissement économique mondial. En avril, le taux d’emploi à Vancouver a diminué de9,4points de pourcentage, par rapport à février2020. À l’instar de celui de Toronto, le marché de Vancouver pourrait être inondé par des locations à court terme, ce qui entraînerait une baisse des prix des appartements en copropriété, entre le moyen terme et le long terme.

Comme tenu du coût de la vie élevé à Vancouver et de l’inabordabilité des maisons et des appartements en copropriété, nous pourrions assister à un changement de préférence de la part des futurs acheteurs de propriétés, lesquels pourraient privilégier des achats immobiliers dans les villes voisines, dans un contexte où le travail à domicile se répand de plus en plus.

Le taux d’emploi à Victoria a diminué de7,1points de pourcentage par rapport à février2020, ce qui est presque équivalent à la baisse constatée à Ottawa (-6points de pourcentage). La demande de logements à Victoria a dépassé l’offre, en particulier pour les logements multifamiliaux. Les promoteurs mènent des projets de construction immobilière dans les villes adjacentes, en raison des restrictions en matière d’abordabilité en vigueur à Victoria, qui stipulent que tout projet immobilier important doit offrir au moins20% d’appartements «abordables»Note . La demande croissante de logements et les niveaux relativement faibles de propriétés résidentielles en inventaire maintiendront probablement une augmentation des prix à Victoria à court terme.

Renseignements supplémentaires

Note de reconnaissance

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Author: Gregorio Kreiger

Last Updated: 02/17/2023

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