Rapport Emerging Trends in Real Estate : marchés à surveiller (2023)

Quels sont les meilleurs endroits pour investir en immobilier au Canada? Que nous réserve le marché de l’habitation de Vancouver en 2023? Et quelles sont les principales tendances du marché immobilier de Toronto pour l’année à venir? Alors que nous nous préparons pour 2023, explorez les enjeux d’affaires de ces marchés et d’autres marchés à surveiller, ainsi que les principales opportunités pour l’industrie immobilière à l’échelle du pays.

Vancouver

Selon notre sondage annuel auprès des acteurs de l’industrie, le marché immobilier de Vancouver se maintient au premier rang des grandes villes canadiennes pour les perspectives d’investissement et d’aménagement. Le Conference Board du Canada y prévoit également une croissance économique saine, à 3,3 % en 2023.

La demande de logements locatifs y demeure forte, alors que les perspectives du marché de l’habitation du printemps 2022 de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) laissent entendre que les activités de construction ne suffiront pas à augmenter les taux d’inoccupation et à réduire les loyers. Selon le Conference Board du Canada, dans la foulée de la hausse des taux d’intérêt et du ralentissement de la migration en provenance d’autres provinces, les mises en chantier devraient diminuer de 15,8 % en 2022, et de 6,4 % en 2023. Parmi les opportunités pour l’industrie immobilière, on retrouve la construction le long du projet de métro Broadway, qui est finalement en cours.

Le marché des immeubles de bureaux connaît une baisse de l’inoccupation et une hausse des loyers malgré les nouvelles constructions en cours. Selon CBRE, le taux d’inoccupation au centre-ville, toutes catégories d’immeubles confondues, est tombé à 7,2 % au deuxième trimestre de 2022, contre 7,7 % au début de l’année. Parmi les facteurs qui soutiennent le marché des immeubles de bureaux, mentionnons le dynamisme du secteur technologique ainsi qu’une plus forte propension des employés à retourner sur leur lieu de travail à Vancouver et dans d’autres villes de l’Ouest canadien.

Selon Colliers, le nombre de terrains industriels aménageables continue de diminuer, la majeure partie du stock restant de la ville étant constituée de petites enclaves. Colliers souligne également que le taux d’inoccupation dans le secteur industriel y est le plus bas au pays, à 0,1 %, et que les loyers nets demandés affichent une hausse sur 12 mois de 22,5 %.

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Toronto

Le marché immobilier de Toronto demeure l’un des préférés des répondants de notre enquête, en partie en raison des fortes projections démographiques. « Toronto va connaître un essor fondé sur des bases solides », a indiqué un répondant qui s’est dit optimiste quant aux perspectives de la région, malgré une relative incertitude à court terme.

La croissance économique fait encore partie des facteurs qui contribuent à stimuler le marché. Selon le rapport du printemps 2022 sur les grandes villes du Conference Board du Canada, le produit intérieur brut y augmentera de 3,5 % en 2023, ce qui représente une légère baisse par rapport à la hausse estimée de 3,8 % en 2022.

Cela dit, les perspectives à court terme de certains segments du marché immobilier de Toronto sont mitigées. Dans un contexte de baisse des préventes dans les projets de construction, le nombre de mises en chantier diminuera en 2023 avant de remonter en 2024, selon ce qu’a prédit la SCHL dans ses perspectives du marché de l’habitation du printemps 2022. Les plans de la Ville de Toronto visant à augmenter les frais d’aménagement résidentiel de 46 % d’ici 2024 s’ajoutent aux défis dans ce marché.

L’incertitude règne également dans le marché des immeubles de bureaux, car les locataires attendent de voir comment les stratégies de retour au bureau évolueront. Bien que la circulation piétonnière ait augmenté au centre-ville, elle demeure sous les niveaux prépandémiques. Les perspectives pour les actifs industriels demeurent solides, même s’il existe une certaine crainte que la demande diminue en cas de ralentissement économique plus général.

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(Video) The Data Is Clear About The Real Estate Market!

Montréal

Le Conference Board du Canada prévoit une croissance économique de 2,7 % à Montréal en 2023, ce qui est plus modeste que pour certains des autres marchés à surveiller. Néanmoins, l’attractivité de la ville pour les investissements et son très faible taux de chômage, qui devrait descendre à 5,3 % cette année selon le Conference Board du Canada, demeurent des sources de vigueur.

L’un des segments clés de l’activité réside dans les logements locatifs, dont le faible taux d’inoccupation et les loyers élevés stimulent la croissance de la construction. Les logements en copropriété s’avèrent également attrayants, et de nombreux projets vont de l’avant malgré la hausse des taux d’intérêt et d’autres défis de l’industrie. Pour plusieurs personnes interrogées, le contrôle des coûts et la recherche de solutions aux problèmes de financement sont les éléments sur lesquels il importe de se concentrer. Les promoteurs voient également des opportunités autour des aménagements axés sur le transport en commun, notamment ceux liés à la construction en cours du Réseau express métropolitain (REM).

Dans le marché des bureaux, de nombreux grands locataires évaluent toujours la possibilité de réduire leur espace ou d’en sous-louer une partie. La pression demeure forte sur les propriétaires d’immeubles de bureaux de catégories B et C. Puisqu’il est difficile pour eux de concurrencer les nouveaux espaces de catégorie A et les immeubles récemment rénovés, de nombreux propriétaires veulent s’assurer de signer avec des locataires avant de se lancer dans des revitalisations majeures.

Le marché des immeubles industriels, dont le taux d’inoccupation a été de 0,6 % au cours des deux premiers trimestres de 2022, reste très étroit, selon Colliers. L’entreprise indique que les loyers nets demandés sur 12 mois affichent une énorme hausse de 64 %.

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Calgary

Calgary est l’un des principaux marchés à surveiller, alors qu’il est passé de la 8eà la 4eplace dans notre enquête depuis l’an dernier. La hausse des prix du pétrole est une excellente nouvelle pour la ville, qui enregistre également des niveaux élevés d’investissement dans les secteurs locaux de la technologie et du cinéma, dans un contexte de volonté de diversifier l’économie. Le Conference Board du Canada y prévoit une forte croissance économique de 6,6 % en 2022, et de 4,7 % en 2023.

Ce faisant, les personnes interrogées affichent un regain d’intérêt pour Calgary par rapport aux deux dernières années. L’activité sur le marché résidentiel s’y annonce solide, grâce à la reprise économique, à la croissance de l’emploi, à la relative abordabilité de l’habitation et à la reconnaissance croissante de la ville en tant qu’endroit où il fait bon vivre, ce qui la rend intéressante pour plusieurs en 2023.

Le segment des immeubles de bureaux continuera d’y être difficile pendant un certain temps, en raison de l’offre excédentaire dans un contexte de consolidation accrue dans le secteur de l’énergie et de réévaluation des besoins en espace par les employeurs. Le taux d’inoccupation élevé au centre-ville continue de susciter des discussions sur la possibilité de transformer des espaces de bureaux en unités résidentielles. Un répondant a d’ailleurs indiqué que son entreprise avait saisi des opportunités à cet égard, grâce à un programme municipal de mesures incitatives visant àtransformer des espaces de bureaux excédentaires en unités d’habitation.

Quant au marché industriel de la ville, il enregistre un niveau d’activité élevé, le taux d’inoccupation ayant chuté à seulement 2,4 % au deuxième trimestre de 2022 selon Colliers. Calgary demeure attrayante par rapport à d’autres marchés encore plus étroits, en raison de la disponibilité de terrains abordables en périphérie de la ville.

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Edmonton

Les perspectives économiques pour Edmonton sont favorables, si bien que la ville a progressé dans notre classement des marchés à surveiller par rapport à l’année dernière. Le Conference Board du Canada y prévoit une croissance économique de 5,6 % en 2022, suivie d’une autre hausse vigoureuse de 4,2 % l’an prochain.

De plus, tout comme Calgary, Edmonton demeure relativement abordable, ce qui constitue un autre avantage. Et contrairement à de nombreuses villes où les critères de la SCHL en matière de soutien à l’abordabilité peuvent être un obstacle à la réalisation des projets, Edmonton offre davantage d’opportunités de construire des logements abordables, selon des répondants, en raison de la structure des programmes qui y est moins complexe.

Parmi les tendances observées à Edmonton, mentionnons les efforts déployés par la municipalité pour accélérer la densification en encourageant la construction de collectivités multiusages. Ce faisant, elle envisage de taxer les propriétés à faible densité à un taux plus élevé que les immeubles à logements multiples.

Bien que le segment des bureaux commence à se stabiliser, les activités de location demeurent anémiques, les entreprises continuant d’évaluer leurs besoins en espaces dans un monde du travail en mutation. Et comme dans bien des villes, le marché industriel est solide. Outre les moteurs traditionnels de la demande liée à l’entreposage et à la gestion des commandes, celle-ci est favorisée par certains utilisateurs qui cherchent de l’espace supplémentaire pour entreposer plus de stocks afin de gérer les problèmes liés à la chaîne d’approvisionnement, selon les dires des répondants.

(Video) The Top 5 Real Estate Markets For 2022

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Ottawa

Ottawa continue de prospérer parmi les principaux marchés du Canada, de nombreux répondants exprimant leur optimisme quant aux perspectives de la ville. « Ottawa est […] sur l’écran radar de tout le monde, en particulier des investisseurs de l’extérieur de la ville », nous a indiqué une personne interrogée.

L’expansion continue du projet de train léger est l’un des éléments clés qui stimulent la construction d’habitations résidentielles et d’autres types d’immeubles dans la ville. Alors que la réalisation de la deuxième phase de ce projet se poursuit, les promoteurs immobiliers convoitent et suivent avec empressement les opportunités d’aménagement de projets multiusages à proximité des stations du train léger. Les plaines LeBreton, un site appartenant au gouvernement situé juste à l’ouest du centre-ville et inoccupé depuis des décennies, constituent une autre opportunité d’aménagement digne d’intérêt.

Dans le segment commercial, tous les yeux sont tournés vers le gouvernement fédéral, qui est un important locataire de bureaux. En l’absence d’une stratégie unique de retour au bureau, le gouvernement laissant à chaque ministère le soin de prendre une décision en la matière, les propriétaires font face à une grande incertitude. De plus, les propriétaires d’immeubles de bureaux vieillissants sont confrontés à la tendance du renouvellement des baux à court terme adoptée par certains locataires gouvernementaux fédéraux. À cet égard, l’évolution des exigences du gouvernement en matière de développement durable fait partie des raisons évoquées par les répondants.

Le segment industriel de la ville continue de connaître une forte demande, avec un taux d’inoccupation de seulement 1,1 %, selon le rapport de Colliers pour le deuxième trimestre de 2022. Le loyer net demandé a augmenté de 13,3 % sur 12 mois.

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Halifax

Le Conference Board du Canada prévoit une croissance économique de 2,6 % en 2023 à Halifax, en légère hausse par rapport aux 2,5 % de cette année.La ville bénéficie de l’arrivée de personnes venant d’autres provinces, et particulièrement de l’Ontario. Selon le Conference Board du Canada, la migration interprovinciale en 2020 et en 2021 représente plus de dix fois la moyenne annuelle de la décennie précédente.

Le marché locatif est très étroit, et la SCHL prévoit qu’il pourrait demeurer ainsi avant de s’assouplir au cours des deux prochaines années. Les mesures provinciales temporaires de contrôle des loyers créent également des défis en décourageant le roulement des locataires. L’aménagement de logements multifamiliaux est une source importante d’activités de construction, mais une offre encore plus abondante sera nécessaire pour répondre aux enjeux d’abordabilité. Face aux préoccupations croissantes à cet égard, le gouvernement provincial travaille d’ailleurs à des solutions pour accélérer les délais d’approbation des projets d’aménagement à Halifax.

Le taux d’inoccupation des immeubles de bureaux de catégorie A au centre-ville est élevé, atteignant 26,2 % au deuxième trimestre de 2022 selon CBRE. Bien que des discussions soient en cours pour convertir des espaces de bureaux désuets et inoccupés en logements multifamiliaux, les coûts associés à de telles transformations, combinés aux défis de disponibilité de la main-d’œuvre, minent la rentabilité potentielle de ces projets.

Le segment industriel de la ville continue de croître, Colliers signalant un taux d’inoccupation de seulement 1,8 % au deuxième trimestre de 2022. La vigueur de ce secteur s’étend d’ailleurs à d’autres zones de la région de l’Atlantique, qui pourraient bénéficier d’un nouvel élan grâce aux projets de terminaux de gaz naturel liquéfié qui sont maintenant réexaminés à la lumière de l’évolution des besoins énergétiques mondiaux et des discussions croissantes sur les possibilités d’y construire des installations pour l’hydrogène.

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Québec

L’économie de Québec croîtra à un rythme soutenu à court terme, avec des augmentations de 3,4 % en 2022 et de 3 % en 2023, selon le Conference Board du Canada.

Une source importante d’activité dans le marché résidentiel réside dans la construction de logements locatifs, qui en 2021, a contribué à mener les mises en chantier à leur plus haut niveau en 30 ans, comme l’a souligné la SCHL dans ses perspectives du marché de l’habitation du printemps 2022. Néanmoins, cette dernière s’attend à ce que la demande excède l’offre.

Le projet de tramway de la ville reste à surveiller. En effet, bien qu’il ait reçu le feu vert du gouvernement provincial en avril 2022 et qu’il doive aller de l’avant en 2023, des retards et des questions au sujet du tracé continuent de créer de l’incertitude dans le milieu immobilier quant aux possibilités d’aménagements axés sur le transport en commun qui en découleront. Comme dans de nombreux autres marchés, les répondants sont confrontés à des pénuries de main-d’œuvre pour les projets, et plusieurs d’entre eux affirment que ces défis seront exacerbés par la demande de travailleurs pour les projets d’infrastructure du gouvernement.

Dans le segment des bureaux, les locataires renouvellent leurs baux à court terme dans un contexte d’incertitude quant aux stratégies de retour au bureau. Certains centres commerciaux font l’objet de réaménagements qui visent l’ajout de logements multifamiliaux et de locataires non traditionnels, comme des établissements postsecondaires, aux espaces de vente au détail. Enfin, dans le segment industriel, le marché se caractérise par un fort appétit pour l’espace, mais une quantité limitée de terrains disponibles.

(Video) What a Recession Could Mean For The Commercial Real Estate Market

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Winnipeg

Le Conference Board du Canada entrevoit d’excellentes perspectives pour Winnipeg, soit une croissance économique de 3,5 % en 2023, qui suivra une hausse prévue de 4 % en 2022. Cette croissance était encore plus élevée l’année dernière, à 4,1 %.

Sur le marché de l’habitation, les prix des maisons ont augmenté comme dans d’autres villes, mais la situation de l’abordabilité est beaucoup plus favorable qu’ailleurs au Canada.

Dans le segment des bureaux, CBRE signale un taux d’inoccupation de 14,5 % dans les immeubles de catégorie A du centre-ville au deuxième trimestre de 2022, une légère augmentation par rapport aux 14,4 % du trimestre précédent. CBRE indique également que le taux d’inoccupation des immeubles de toutes les catégories confondues s’avère plus faible en banlieue (9,4 %) qu’au centre-ville (16,4 %).

Le secteur industriel enregistre un taux d’absorption élevé, des loyers à la hausse et des activités de construction vigoureuses, selon Colliers. L’entreprise indique également que le taux d’inoccupation de ce segment s’établit à seulement 2,3 % au deuxième trimestre de 2022.

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Saskatoon

Selon les prévisions, la croissance économique de Saskatoon s’annonce vigoureuse, car les besoins mondiaux pour des matières premières comme la potasse stimulent les perspectives locales. Le Conference Board du Canada y prévoit ainsi une croissance du PIB de 5,3 % cette année, et de 4,1 % en 2023.

Après le déclin prévu en 2022, ce dernier s’attend à une augmentation des mises en chantier l’année prochaine. Bien que l’abordabilité demeure attrayante dans cette ville par rapport à plusieurs autres régions du Canada, la SCHL prévoit une hausse de la demande pour des types de logements plus abordables, comme les maisons en rangée et les logements en copropriété.

Selon CBRE, le taux d’inoccupation de l’ensemble des immeubles de bureaux devrait passer de 19,4 % en 2021 à 19,1 % en 2022. Quant au segment industriel, il enregistre une hausse des activités de location, ce qui a contribué à faire baisser le taux d’inoccupation à 2,1 % au deuxième trimestre de l’année selon Colliers.

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Frank Magliocco

Leader national, secteur de l’immobilier, PwC Canada

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Miriam Gurza

Directrice générale et leader, Conseils, secteur de l’immobilier, PwC Canada

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Fred Cassano

Associé, leader national, Fiscalité immobilière, PwC Canada

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Wesley Mark

Associé, Transactions - Évaluations, Leader national, Conseils en immobilier, PwC Canada

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Author: Clemencia Bogisich Ret

Last Updated: 03/06/2023

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